主题：开发商逾期交付，业主如何维权 西安周律师13571817974

近来，不少网友纷纷咨询律师，房地产开发商逾期交房的违约维权问题，我们认为，这些问题具有普遍性和典型性。为此，本律师在分析各种逾期交付的情形后，结合自己的实践，将这些问题归纳起来，一并答复，供各位网友参考。
一、逾期交付的深层原因及情形
开发商逾期交付的深层原因很多，而找出这些深层原因就可以判断开发商继续履行合同的能力强弱。
1、资金链断裂引起的逾期交付。
开发商在运作过程中，由于融资出现困难，造成资金链断裂，引发工程停工。这种情形最可怕，极易形成烂尾楼。
2、因开发建设纠纷引发的逾期交付。
开发商在开发建设过程中，如果与合作伙伴合作出现裂痕，引发纠纷往往也会引发逾期交付，比如，与联合开发的合作伙伴引发纠纷，影响了建设；与承建单位引发纠纷致使工程停工等等。
3、因工程质量本身引发逾期交付。施工过程中，因存在工程质量问题，造成达不到验收标准而无法交付。
4、因不可抗力或其他不可控制的因素引发逾期交付。
工程建设工程中，有时会因恶劣天气或其他非人为因素的影响，造成工期顺延，致使预期交付。


二、维权策略的取舍
笔者认为，维权方式不能搞一刀切，要针对不同的逾期交付形式，采取不同的维权方式。
1、资金链断裂引起的逾期交付的维权方式。在因资金链断裂引发的逾期交付，一般都带有不可逆转性。资金链一旦断裂，其损失就会呈几何式增长，故业主万万不可对开发商保有履行合同的幻想，要密切关注开发商的工作状态及动向。行使权利的方式上，首先选择与开发商协商，协商不成要尽快采取法律手手段，力争从在建工程中挽回损失。
2、因开发建设纠纷引发的逾期交付的维权方式。开发商与合作伙伴的争议往往是因为利益分配引起的，这是一种博弈。大部分情况下，这种矛盾是可以缓和的。所以，业主对此种违约，可以采取静观其变的策略。对矛盾比较缓和的建设纠纷，不妨等待其问题解决，等其实际交付后，再行使权利，通过协商或诉讼手段解决。
3、因工程质量本身引发逾期交付的维权方式。在这种逾期交付的情形下，还要分析以下，工程质量的严重情况，如果属于严重的质量问题，比如地基下沉、墙体高度倾斜等严重问题，这种情况下，业主要考虑选用解除合同的办法保护自己的合法权益了；如果，房屋质量问题不是太严重，可以修复、整改，业主除了解除合同外，还可以与开发商协商或诉讼解决违约金的问题。
4、因不可抗力或其他不可控制的因素引发逾期交付的维权方式。
不可抗力，终会由消失的时候，所以这种逾期交付是良性的，业主可以选择解除合同外，还可以采取协商或诉讼解决违约问题。值得注意的是，如果开发商在发生不可抗力事由后，十五日内告知了业主的，开发商不承担违约责任。
三、依法维权手段的运用
法治社会下，任何违法都应得到制裁。业主在行使权利的时候，必须依法进行。有些地方，有些当事人情绪比较激动，采取封门、堵路、打砸等方式发泄不满、给各方施加压力，以求问题的尽快解决。笔者不赞成采取这种方式，因为，这是非法的维权方式，我们的权益受到侵害，我们有合法行使解决问题权利的义务，否则还可能受到法律制裁或授人以柄。
以上意见，望各位网友，参考，并批评指正。

买房之前，一定要了解开发商的背景啊