主题：商品房买卖中的几“书” 西安周律师13571817974

一、售楼书
    商品房作为一种特殊商品在市场竞争日益激烈的今天，和其他商品一样，需要有一个好的包装，这样才能在急剧升温的楼市中吸引广大购房者的注意，并最终倾资购买。因此，许多房产商十分注重对广告的投入，从而产生了一批近乎完美的房产宣传资料。但是往往在将钥匙拿到手后，才发现事实情形和广告的宣传大相径庭。因此，广大消费者有必要了解一下售楼书的法律性质。
    售楼书是广告的一种，从法律角度来讲，只是向欲购房者提供一种房源信息，属于邀约邀请，即等待购房者向自己发出购买房屋的意思表示，而这种欲订立购房合同的意思表示就是要约。在要约发出后，只有在销售商做出承诺后，双方达成合意，合同才正式成立。因此售楼书不是合同的组成部分，是不具有法律效力的。俗话说“百闻不如一见”，无论售楼书怎么说，购房者都应该去实地考察一下，并将自己的各项要求在合同中一一写明。因为法律只会认定合同中所约定的内容，而不是以售楼书中所描述的为准，否则盲目签订合同，到时可就有苦难言了。
    二、房屋认购书
在签订正式合同之前，买卖双方通常会签订一份房屋认购书。房屋认购书不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。有些当事人认为这不是正式合同，所以在签订时就疏忽大意，不仔细审查各项条款，这其实是一种错误的想法。事实上，房屋认购书也是具有法律效力的。如果确系双方真实意思表示，权利、义务的内容不违反现行法律法规，认购书的内容就对双方具有约束力。如果在认购书中约定了违约金或定金条款，当不履行约定义务时，也同样适用于双方当事人。由此可见，在签定房屋认购书时必须与签定正式合同一样谨慎、小心。  
    三、商品房预售合同书
   所谓商品房预售合同是指买卖双方订立的购买期房的合同。购买期房显然要比购买现房的风险要来得大，这是因为购房者要把房款全部或部分付出去，但房产商是否能把该项目按期全部并且是合格地建设好是不确定的。
    商品房预售合同具有完全的合同性质，受《合同法》的约束。如果开发商不能及时履行义务，对于购房者来说，可以行使什么权利呢？在以下几种情形下购房者具有单方解除合同的权利：1、开发商明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同义务；2、开发商迟延履行合同的主要内容，经催告后在合理期限内仍未履行；3、开发商迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。购房者在解除合同之后，还有权要求赔偿损失。
    如果开发商虽到期交付了房屋，但履行结果却与合同中约定的标准不一致时，购房者又享有什么权利呢？购房者可以要求开发商采取补救措施，按照合同约定支付违约金，如果还有其他损失的，开发商还应当赔偿损失。但赔偿损失的数额不得超过在订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。目前，由于不动产的特殊性，其买卖受各种客观条件的限制，故一般还不适用《消费者权益保护法》中双倍返还定金的规定。因此对于购房者来说，规避风险的最好办法：一是选择有信誉的开发商，二是在合同中对有关的权利义务明确约定。
    还要提醒购房者注意的一点是，在签定购房预售合同后，为防止房地产公司“一女两嫁”，应及时办理登记备案手续。 因为未办理登记备案手续的，不得对抗第三人。到时不能取得房屋所有权，只能追究开发商的违约责任。
    四、商品房买卖合同书
    商品房买卖合同是商品房买卖活动中最基本的法律文件，属新合同法分则规定的买卖合同的一种，一般有正式合同和补充合同两种。目前普遍使用的正式合同是建设部统一制定的商品房买卖合同，是一种格式合同。虽然新版合同充分考虑了双方的意思自治，留出了很多空格供双方协商、填写，但是由于购房者专业对知识的不甚了解，往往在诉讼中更容易吃亏。因此在签订购房合同时最好找到专业人士进行咨询，认真分析每一条款可能造成的法律后果。
    在格式合同中，购房者的各项要求容易受到限制，因此签订补充合同就成为充分表达购房者意志的救济途径。在补充合同中，当事人双方可以根据自益原则，对正式合同中不适合当事人实际情况的条款进行变更、修改、补充和完善。尤其应当注意的是，应将卖方在销售中做出的各种承诺细化在补充合同的条文中，明确完成时限、标准及违约责任。这样，一旦发生纠纷，可以找到充分的法律依据。

这几书都不容忽视