主题：告诉你一个震惊的高房价真相！

别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高！
       王炼利
中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，有人就会偷着乐！
    两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！
    人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！

（一）政府收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。

（二）人们所说的“地价高”到底是怎么回事？

关于“地价高”的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开，能从政府手中用很的价钱转让到土地的，往往不 是最终造房子的。我有个朋友属于“最后造房子”的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六 次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从政府手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。
    房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息传来的数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京 路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大只隔二条马路的金陵东路 西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里， 住宅房价上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地产业土地供应面 积的5%、11%！因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！

那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。
    （四）政府官员和房地产商怎样分好处的？
    政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也 是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖 土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。

    （五）是中国法律在支持中国房价的
    国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百 四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权 是权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法 第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓 励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而，土地使 用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。

所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。
    自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都 步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地 国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。
    必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出 让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让 等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！
    这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地权人——全体人民的利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。