主题：陈宝存：地产盛宴不能缺少土地，万科重做

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房天下网友(过客)

发表于2009-09-29 10:40:05 |: 楼主

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自第二节度开始，万科把王石总不做的讲话抛之脑后，在各线城市（尤其是二三线城市）勇做。这是幡然醒悟的结果。

相比保利低点拿地的远见卓识，万科应该是错误的分析了房地产市场的发展，至少在08年，万科心有余悸，也就难怪迟至09年第二季度，在土地价格开始的时间点，万科又加入土地购置的热潮。

5月份以来，万科的大肆发力土地市场。2009年前4个月，捂紧钱袋的万科，到了5月，却明显加快拿地步伐，斥资23亿元在佛山、无锡、沈阳、青岛四城获取6幅地块，合计容积率建筑面积为188.3万平方米”。

9月28日16时10分，万科经过55轮报价以29.3亿元拿下房山长阳镇起步区5号地，溢价达115%。至此，九月份万科在房山已拿下两块热地。这是毛大庆入主北京万科之后的第二块天价地。而9月7日，万科联合中粮在北京市房山区豪掷22亿元拿下长阳镇起步区1号地，溢价达263%，折合楼面地价达6500元/平方米。

重庆万科的拿地更具代表性。在6月25日在保利夺取鸿恩寺地块的同场拍卖会上，重庆万科出价2.92亿元，取得了北部新区高新人和组团H标准分区H29号的二类居住用地；第二天又以起拍价6.6亿元、在无人竞争的情况下获得北部新区高新园人和组团I标准分区的地块。万科却又在6月29日，以11.12亿元竞得重庆渝中区河运校地块—短短5天之内，万科共斥资20.64亿元，拿下了重庆的3幅地块。一周之内万科斥资20多亿元拿地，已超过了万科今年来拿地总额的三分之一。

北京市场对于万科一直是个弱项，毛大庆入主万科压力最大的也是在土地获取上。北京市场竞争十分激烈，尤其是央企领地的北京，万科一直在城市边缘作为。本次房山拿地也是万科企业的特点。

今年的北京市场土地争夺之激烈是前所未有的。CBN记者根据北京市国土局的数据统计发现，截至昨日，北京通过土地市场总共公开出让成交了185宗土地，土地出让总价款约512.6692亿元。这已经超过了北京历年来的数据。2008年北京通过公开出让方式获得土地出让价款约503亿元，当年地方财政收入1837.3亿元，土地收入超过了该市财政收入的27%。2007年楼市过热明显，当年土地市场的非官方数据则是430多亿元。市场预期北京的土地财政今年有望达到700亿元。这将是北京历史之最，也有望成为全国之最。

在这样的市场争夺土地资源，万科是需要艰苦努力的。所以应该祝贺毛大庆的成功。两块土地的获得，北京万科压力减少了很多。

土地拍卖市场的一个现实就是是常态，土地价格在正常情况下就是如此，上一块地的拍卖价就是下一块地的标准。在土地市场垄断性经营的情况下，这一现象是不可改变的。原因在于拍卖价指导着土地收储，也就是拆迁安置补偿的成本。

所以不拿天价地，基本是等死。尤其是京沪这类实力房企云集的一线城市，有限的土地供应量和无限的需求增长，土地无所谓天价不天价。明白这点，土地拍卖价格势必频出天价。

认为土地价格超高不能承受，是错误的估计了市场的供需，当然是要出现错误的结论。

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