主题：2008年西安房地产行业 或将出现大鱼吃小鱼局面

2007年的西安楼市异常火爆，房价大幅上涨，购房者叫苦不迭；而看着节节攀升的销售量，开发商却也未必高兴得起来。 

一方面，这种不正常的强劲购买力，昭示着未来的购买力正在被透支；另一方面，市场发展太快，也“逼”出国家一系列宏观调控措施的出台，近期的二套房贷政策和一系列货币从紧政策，将让一些实 
力不济的开发商在未来一年甚至几年中陷入资金链断裂的险境。有人认为，2008乃至今后几年，房地产市场将不可避免地进入调整期，房地产行业将重新洗牌

早在2007年10月，在一些房产销售人员为西安房地产市场的火爆而窃喜的时候，万城地产总经理杨峰就曾忧心忡忡地说：“我们并不希望房价涨得太快，这种不正常的增长过快对企业是有损害的，一年内把几年的购买力透支完了，透支越远，对企业以后的伤害越大。”话音犹在，这种影响在2007年末就显现出来了，在一系列政策相继出台之后，国内一线城市降价潮也影响到了西安。

被透支的不仅仅是购买需求，还有房价的上涨空间。西安前两年的房价一直在平稳中运行：2004年西安市商品房销售价格上涨5.6%，创了历年新高，2005年比2004年价格涨幅回落1.5个百分点，2006年比2005年又回落0.6个百分点，涨幅为3.5%。然而，2007年仅上半年，西安住宅平均售价增幅就达到了6.09%。对于上述数据，购房者更是深有体会。从2006年3000多元/平方米的房子还嫌贵，到2007年11月，成交均价已达4000多元/平方米，这已超出了购房者的心理底线，也偏离了西安主流购房者的实际消费水平。业内人士认为，2007年上涨过快的房价和过早透支的购买需求，将为2008以及未来的西安房地产市场埋下隐患。房价过高让消费者放缓买房的脚步，当前执行力度日益加大的二套房贷款新政策使炒房者更加慎重，这也将成为影响2008年购买力的一个原因。

2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。“货币从紧意味着贷款将减少，无论是购房者还是开发商，都将不可避免地受到抑制。”业内专家认为，作为信贷大户，货币政策一旦收紧，房地产自然会率先感受到压力。货币从紧等政策的影响已经在北京、上海、广州、深圳等房地产业的前沿城市率先显现，房价下跌、中小中介关门倒闭、投机者急于抛售房源……

这无不说明，不仅仅是投机炒房者，开发商对于2008年房地产市场的预期也并不乐观。 

西安一家地产公司的营销负责人认为，在从紧的货币政策下，一定会有一大批没有资金实力的开发商退出市场。“在央行多次上调存款储备金率之后，对于一些小银行影响是很大的，对于主力大银行就给了很大的可操作空间。银行对于信誉等级高的企业政策还是比较宽松的，而对于信誉等级低的企业就不那么宽松了。”

这位负责人还表示，宏观调控已令一些开发商的资金链持续吃紧，而2007年末的第六次加息，5年以下各档次贷款利率的上调，对普通购房者的影响不大，但对于房地产开发商而言就无异于“雪上加霜”。“一般的楼盘开发周期是1-3年。”这位负责人解释说，由于房地产行业的经常性贷款一般是5年以下、一年期左右的短期贷款，贷款利率上升，将使得不少房地产开发企业的开发成本增大，势必考验这些企业的资金实力。 

在市场不再火爆的情况下，房子卖不出去，部分资金不足的中小房地产企业还不上贷款，将面临生死存亡的考验和巨大的商业风险，一旦资金链断裂，后果将不堪设想。

如今，全国楼市观望渐浓，普遍遇寒，部分地区不但需求下跌，房价也开始下跌，而西安房价也不再疯狂上涨。有人预言，2008年的房地产市场，将由高度卖方市场向买方市场逆转。一方面，房价过高和新政导致购买力锐减，销售压力加大；另一方面，融资难度加大，部分地产企业将面临巨大的资金压力，不得不采用降低房价、加大促销力度等手段实现快速回款。

有业内人士预言，2008年一定会有一大批没有资金实力的开发商退出市场，“估计5月份前后是有实力的商家收购项目的大好时机。”也许西安的房价未必会如北京、上海、深圳等地由疯狂上涨转为下跌，但受到这些城市的影响，在政府一系列宏观调控政策的累积影响下，可能将促使行业洗牌，或将出现大鱼吃小鱼的情况。2008年，对于那些实力不济的开发商来说，将是严峻的一年，大浪淘沙，就看谁能笑到最后了。