西安
北京
成都
杭州
三亚
东莞
苏州
上海
深圳
天津
济南
西安
南昌
大连
石家庄
长沙
广州
南宁
沈阳
长春
宁波
昆明
青岛
常州
海南
重庆
无锡
郑州
合肥
南京
佛山
武汉
更多城市
鞍山
北京
保定
北海
包头
蚌埠
成都
长沙
长春
常州
重庆
东莞
大连
大庆
福州
佛山
广州
桂林
贵阳
赣州
杭州
海南
合肥
哈尔滨
衡水
湖州
淮安
惠州
衡阳
邯郸
呼和浩特
更多城市
济南
吉林
江门
嘉兴
济宁
江阴
九江
昆明
昆山
廊坊
兰州
洛阳
聊城
临沂
连云港
柳州
乐山
马鞍山
绵阳
南昌
南宁
宁波
南京
南通
青岛
秦皇岛
泉州
三亚
苏州
上海
深圳
石家庄
沈阳
绍兴
汕头
宿迁
天津
唐山
太原
泰州
厦门
更多城市
无锡
武汉
威海
潍坊
西安
厦门
徐州
烟台
扬州
银川
郑州
珠海
舟山
更多城市
首页
新房
本月开盘
热门楼盘
本月交房
楼盘新动态
特价房
楼盘导购
新房排行榜
知名学校
购房知识
看房团
特价房
二手房
在售房源
业主真房源
特价房
找小区
找学校
找经纪人
找别墅
查成交
二手房排行榜
购房知识
法拍房
我要卖房
直播看房
租房
在租房源
个人房源
整租房源
合租房源
别墅房源
租房知识
免费发布出租
查房价
装修家居
家装案例
装修效果图
装修攻略
家居圈
家居资讯
建材店铺
免费设计
免费验房
装修报价
商铺写字楼
写字楼出租
写字楼出售
写字楼新盘
写字楼楼盘
商铺出租
商铺出售
商铺新盘
商铺楼盘
海外房产
澳大利亚房产
新加坡房产
马来西亚房产
泰国房产
日本房产
阿联酋房产
资讯
房产快讯
房产问答
房产知识
房产圈
百科
直播看房
地产数据
房产交易
土地市场
研究报告
物业数据
数据商城
更多
土地
产业
中指云
地产数据
土地市场
研究报告
百城价格指数
地产文库
数据商城
业主论坛
精华帖
装修论坛
购房圈
VR全景看房
加盟房天下
更多服务
开发云
土地云
经纪云
登录
立即注册
我的房天下
特价房
我的房产圈
退出
房天下
>
西安业主论坛
>
东方之星
>
售后包租五风险三防范
上一页
|
1
|
/
1页
go
主题:
售后包租五风险三防范
小缸
发表于
2006-05-12
进微信群讨论
所谓“售后包租”,就是开发商售房给购房者,但购房者并不实际使用该房,而是与开发商或中介机构签订包租协议,或以包租期间的租金冲抵部分房款,或收取一定租金回报。
在目前房地产市场相关制度不健全的情况下,操作运行尚不规范。再加上投资者(业主)在所谓高额回报率鼓动下存在非理性投资
行为,常使投资者面临极大的法律风险。因此,投资者树立良好的风险意识和防范意识,规避法律风险就显得尤为重要。
五种潜在风险
目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式,其风险主要在于:
其一,售价虚高,回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价,用高额返回租金吸引投资者,一旦开发商破产或者出现资金问题,其返租承诺或回报率可能无法实现,投资者预期租金收益很难保证,可能蒙受重大经济损失。
其二,资金挪用。一般由于开发商资金紧张,才采用包租套现开发模式,一旦融资成功,可能并不真正用到开发的房产上,而是挪做他用。作为投资人,将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房,甚至造成烂尾工程,甚或是卷款而去的法律风险。
其三,经营风险。众所周知,“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中,住宅可以转手卖掉,但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题,开发商早已套现并获取了丰厚的利润,经营者也可以临时退租,最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。
其四,市场、政策风险。当包租房过多,超出市场需求时,势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险,如银行利率的调整,如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。
其五,合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险,这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小,使其违约成本太低造成的。
风险防范三招
从市场经济的角度讲,任何的市场行为都有相应的市场风险,这是一条亘古不变的法则。但是,如何避免法律风险,或者将相应的风险降至最低,却是一个理性的投资人必须考虑的问题。
售后包租行为是一种合同行为,防范风险主要考虑以下几个方面。首先,业主在投资之前,应当进行充分的调查。主要调查所要投资购买的楼盘所处位置、有否升值潜力,开发商的资信能力、声誉,承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。如果是商业铺面,还要对该项目的前景有比较清醒的认识和分析。从某种意义上讲,这既是风险防范的第一步,也是至关重要的一步。
其次,在签约时,要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。特别是在与中介公司或租赁公司签订租赁合同或委托租赁合同时,不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项,更重要的是要明确相关责任人的违约责任。需要特别指出的是,开发商在做广告宣传的时候所承诺的回报率通常是比较高的,因而其所售房价也会被事先提高。因此,违约责任的承担必须能够补偿业主因购买高价房屋而遭受的差价损失及其他损失,甚至可以更高,以便更有效地约束中介公司及开发商。
最后,应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。我们知道,开发商之所以推出“售后包租”的销售模式,主要是为了解决其资金困难。而现在采取的由中介公司或租赁公司等第三人承租或受托包租的方式,业主付清房款后,便与开发商没有任何法律关系,无论如何,开发商皆坐收渔利。且一旦出现投资失败、不能获取预期回报时,业主便无法追究开发商任何责任,显然有失公允。因此,应约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时,开发商应承担连带赔偿责任。值得注意的是,开发商以其经营收入提供担保是没有任何意义的,因为其经营收入根本不具有可预知性。
一言以蔽之,业主要想获得“售后包租”的高额回报,就必须对其中暗含的法律风险有清醒的认识,防患于未然,才能避免不必要的法律风险,实现其投资利益的最大化。
u525093551
发表于
2006-09-11
大家有什么好看法,赶快说说
一起交流!对这个话题感兴趣的朋友们
sheie
发表于
2007-01-22
^_^
广告信息发布器
发表于
2007-04-15
这个方面的话题的 都讨论一下
上一页
|
1
|
/
1页
go
所谓“售后包租”,就是开发商售房给购房者,但购房者并不实际使用该房,而是与开发商或中介机构签订包租协议,或以包租期间的租金冲抵部分房款,或收取一定租金回报。
在目前房地产市场相关制度不健全的情况下,操作运行尚不规范。再加上投资者(业主)在所谓高额回报率鼓动下存在非理性投资
行为,常使投资者面临极大的法律风险。因此,投资者树立良好的风险意识和防范意识,规避法律风险就显得尤为重要。
五种潜在风险
目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式,其风险主要在于:
其一,售价虚高,回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价,用高额返回租金吸引投资者,一旦开发商破产或者出现资金问题,其返租承诺或回报率可能无法实现,投资者预期租金收益很难保证,可能蒙受重大经济损失。
其二,资金挪用。一般由于开发商资金紧张,才采用包租套现开发模式,一旦融资成功,可能并不真正用到开发的房产上,而是挪做他用。作为投资人,将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房,甚至造成烂尾工程,甚或是卷款而去的法律风险。
其三,经营风险。众所周知,“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中,住宅可以转手卖掉,但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题,开发商早已套现并获取了丰厚的利润,经营者也可以临时退租,最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。
其四,市场、政策风险。当包租房过多,超出市场需求时,势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险,如银行利率的调整,如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。
其五,合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险,这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小,使其违约成本太低造成的。
风险防范三招
从市场经济的角度讲,任何的市场行为都有相应的市场风险,这是一条亘古不变的法则。但是,如何避免法律风险,或者将相应的风险降至最低,却是一个理性的投资人必须考虑的问题。
售后包租行为是一种合同行为,防范风险主要考虑以下几个方面。首先,业主在投资之前,应当进行充分的调查。主要调查所要投资购买的楼盘所处位置、有否升值潜力,开发商的资信能力、声誉,承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。如果是商业铺面,还要对该项目的前景有比较清醒的认识和分析。从某种意义上讲,这既是风险防范的第一步,也是至关重要的一步。
其次,在签约时,要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。特别是在与中介公司或租赁公司签订租赁合同或委托租赁合同时,不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项,更重要的是要明确相关责任人的违约责任。需要特别指出的是,开发商在做广告宣传的时候所承诺的回报率通常是比较高的,因而其所售房价也会被事先提高。因此,违约责任的承担必须能够补偿业主因购买高价房屋而遭受的差价损失及其他损失,甚至可以更高,以便更有效地约束中介公司及开发商。
最后,应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。我们知道,开发商之所以推出“售后包租”的销售模式,主要是为了解决其资金困难。而现在采取的由中介公司或租赁公司等第三人承租或受托包租的方式,业主付清房款后,便与开发商没有任何法律关系,无论如何,开发商皆坐收渔利。且一旦出现投资失败、不能获取预期回报时,业主便无法追究开发商任何责任,显然有失公允。因此,应约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时,开发商应承担连带赔偿责任。值得注意的是,开发商以其经营收入提供担保是没有任何意义的,因为其经营收入根本不具有可预知性。
一言以蔽之,业主要想获得“售后包租”的高额回报,就必须对其中暗含的法律风险有清醒的认识,防患于未然,才能避免不必要的法律风险,实现其投资利益的最大化。